租金太贵？科技企业陆续搬离北京CBD

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慧聪智能家居网络新闻“近几个月来，随着北京租户对写字楼的需求持续放缓，尤其是外国租户，业主们已经接受了市场的不确定性和经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上控制了未来的前景，所以他们愿意在年底部署更灵活的租赁策略。仲量联行华北区董事总经理张颖如是说。

根据仲量联行的调查数据，由于北京租赁市场缺乏活力，租金普遍逐月持平。为了满足不同租户的需求，一些业主保持低租金以吸引外国租户，而另一些业主则通过吸引更多国内公司落户来获得稳定的租金收入。因此，北京中央商务区的租金增速逐月保持在低位，而金融街的租金增速也明显放缓，表明该区域的“高价”租金可能已经逐渐见顶。 尽管需求放缓，但国内金融业继续主导北京写字楼租赁市场，在2016年第四季度占甲级写字楼交易量的46%。尽管大多数交易发生在金融街，但近一半的交易发生在中央商务区。此外，it行业仍是重要的需求来源之一。然而，由于高成本压力，许多科技公司已经逐渐表达了对乙级写字楼的兴趣。过去两年，望京地区it行业需求的快速增长明显降温，开始转向相对偏远和低成本的选择。 外资“离开”金融街 根据仲量联行对北京金融街甲级写字楼的调查，2016年金融街的“高价”迫使一些外资企业搬迁，这类企业的比例较一年前下降了25%。 与此同时，北京写字楼的整体市场也逐渐转变为由国内租户驱动的市场发展模式，这已成为大势所趋，国内公司的比例首次超过50%。 DTZ的数据也显示，国内企业仍然是市场营业额的主力军，年营业额占总营业额的81.3%。主要交易行业仍以金融行业、高科技行业和专业服务行业为主，分别占40.2%、22.6%和14.9%。 经济增长放缓和写字楼供应增加也导致北京甲级写字楼租金整体波动。 高力国际监测显示，2016年有6个甲级写字楼项目完成并进入市场，市场总存量同比增长7.3%，达到约600万平方米。受北京经济增长放缓的影响，国内和跨国企业都削减了租赁预算，导致市场上更多的面积缩减和搬迁活动。净吸收集中在新进入的项目中，而一些老项目的空地区有所增加。在新供应的推动下，空整体购买率同比增长3.3%至8.0%。 就租金而言，北京甲级写字楼的平均租金仍是中国最高的，每月每平方米330.6元。然而，一些子市场的竞争已经加剧，这使得业主在提供折扣时更加灵活。投资市场活跃，大多数交易都在新兴地区。值得注意的是，由于北京写字楼市场的高租金，以及空的入住率连续六年保持在10%以下，许多企业租户都在寻找新的租赁方案。近年来，工业园区因其面积大、租金低、政策优惠和舒适的绿色环境越来越受到租户的青睐。根据戴德梁行的数据，北京工业园区的月平均租金为每平方米162.1元，同比增长4.5%，空的入住率为12.8%，同比下降0.7%。其中，中关村报价领先全市，达到每月每平方米244.1元，同比增长10.7%；其次是望京酒仙桥和城市工业园，平均报价分别为175.5元和169.5元。城市之间的差异办公室市场是经济状况的晴雨表。分析指出，在短期内，由于经济增长放缓，成本将是大多数行业考虑的主要因素之一，这将刺激更多的活动，以减少面积或转移到效率更高的空房间。 对于北京，高力国际华北办公大楼服务部业主代表主任华表示，尽管过去五年北京甲级写字楼的平均租金相对较低，但与其他一线城市相比，北京仍位居第一，比排名第二的上海高出3%。就空入住率而言，虽然北京甲级写字楼的空入住率从过去5年的不到3%上升到8%,但仍处于相对稳定和健康的状态。 周晓军建议甲级办公楼业主提前规划租赁情况，处理租赁事宜，主动满足租户的不同需求；给予相应的优惠保证金，并对租赁时间(通常为3年)进行一些变更；此外，关注新兴产业和行业，提高硬件水平，为不同类型的租户提供个性化服务。 二线城市的写字楼租金市场呈现出另一种情况，这也与当地的经济发展有关。 高力国际的统计数据显示，2016年，空写字楼市场在天津和青岛的入住率分别增长了1.5%和2.2%，达到31.5%和19.5%。天津写字楼市场供过于求；青岛的需求减弱，现有企业的租赁面积缩小，一些p2p企业的租户已经退休。沈阳和大连写字楼市场的the/きだよききだよ0/入住率分别下降了2%和1.1%，至40.1%和17.1%。这是因为沈阳对写字楼的需求仍然疲软，但低租金水平吸引了更多的租户升级和搬迁；由于缺乏新的供应，大连写字楼市场的入住率有所上升。国内企业，尤其是金融、专业服务和科技领域的企业，仍然是这些城市需求的主要驱动力。 就主要二线城市的租金表现而言，天津和沈阳的平均租金同比分别下降6.2%和3.0%，至每月每平方米98.2元和88.2元。受业主提供的租金折扣或更长的免租期影响，青岛和大连的平均租金分别下降了0.2%和0.8%，至每月每平方米97.1元和96.4元。